Como o fiador pode se proteger?

Alugar um imóvel envolve diversos procedimentos legais, como a necessidade de uma garantia locatícia para o pagamento do aluguel caso o inquilino assim não o faça. Existem diversas garantias, sendo a mais comum delas o fiador! Porém, afinal, quem pode ser fiador de aluguel?

As garantias locatícias são muito importantes durante um contrato de locação. Elas resguardam tanto proprietário quanto inquilino em um processo de aluguel e a mais comum delas é o fiador, mas muitos locatários se confundem com os detalhes desse assunto.  

Saber o papel do fiador protege todos os envolvidos no contrato de aluguel, afinal de contas, dessa maneira as pessoas envolvidas saberão exatamente o seu papel e que procedimentos serão aplicados se alguma surpresa acontecer.

Há, aliás, uma dúvida que sempre aparece nessas horas, que é a diferença entre fiador e avalista. Mas não se preocupe! Para te ajudar, vamos explicar detalhadamente quem pode ser fiador e também quem não pode ser fiador e como funciona essa garantia. Vamos lá!

O que é um fiador de aluguel?

O fiador é uma pessoa ou bem usado como garantia em casos nos quais pode ocorrer a falta do pagamento do aluguel, ou o não cumprimento de outras obrigações contratuais por parte do inquilino.

Assim, ele se torna responsável pelos débitos, fornecendo maior segurança à relação contratual. A fiança funciona como uma obrigação de terceiro, que se responsabiliza por arcar com o ônus do cumprimento em caso de inadimplência do devedor.

Dessa maneira, esse vínculo deve ser de confiança, já que o fiador atua como garantidor do pagamento das dívidas do inquilino.

Além disso, essa terceira pessoa no contrato também tem responsabilidade sobre reparos, pinturas e outros elementos que estejam previstas. Por isso é tão importante que se leia o documento de locação, pois nele vão contar todas as obrigações do fiador, evitando surpresas desagradáveis no futuro.

Qual o papel do fiador no momento da locação?

Para alugar um imóvel, o inquilino necessita fornecer ao proprietário ou imobiliária uma garantia de que suas obrigações serão cumpridas. É aí que entra o fiador. Apesar de existirem outras alternativas de garantias locatícias, como seguro fiança e título de capitalização, o fiador é a mais conhecida.

Não é necessário que o locatário e fiador tenham qualquer vínculo familiar, porém, ele deve ser uma pessoa de confiança, pois pela Lei do Inquilinato, ele pode rescindir o contrato sempre que desejar. E mais: o contrato de locação deve ser assinado por ambas as partes — imobiliária ou proprietário, locatário e fiador.

Além disso, como ser fiador envolve riscos judiciais e financeiros, ele pode acabar se assustando e desistir do acordo. Isso acontece principalmente pela possibilidade de perder o imóvel que usou como garantia no contrato de aluguel, já que, em caso de inadimplência, o bem é penhorado para sanar as dívidas.

Porém, essa situação não é generalizada: só acontece se o fiador escolher a opção “responsável subsidiário” em vez de “responsável solidário”. Assim, o contrato deve ser lido e entendido por ambas as partes, garantindo que não haja nenhum imprevisto ou dúvida após a assinatura.

Chegou a hora de compreender quais os requisitos necessários para que uma pessoa possa se tornar fiador no contrato de aluguel. Confira:

Possuir imóvel quitado

Como é um compromisso jurídico, é necessário que o fiador tenha pelo menos um imóvel próprio quitado. Essa é uma maneira de garantia, uma vez que, caso não haja o pagamento do aluguel durante o período do contrato, o bem será penhorado — nas condições que já citamos acima.

Assim, é preciso que a pessoa escolhida tenha idoneidade patrimonial e pessoal confirmadas. Para garantir que todas as informações apresentadas sejam verdadeiras, o fiador deve apresentar um comprovante de residência em seu nome ou nome do cônjuge e também a cópia da matrícula atualizada do imóvel, além do comprovante de estado civil.

Essa é uma forma de garantir a veracidade do contrato e que a transação ocorra da melhor maneira possível.

Ter renda três vezes superior ao valor do aluguel

Outro pré-requisito exigido para o fiador é que ele tenha renda três vezes maior que o valor do aluguel, incluindo também os encargos de locação, como IPTU e taxas condominiais. Essa é uma maneira de garantir que ele terá condições de arcar com os custos do aluguel e das taxas em caso de inadimplência do locatário.

Esse é um dos pontos mais críticos para a escolha do fiador, pois é necessário escolher uma pessoa que tenha uma renda relativamente alta e ela deve comprovar quanto ganha mensalmente para a imobiliária. Por esse motivo, é importante que o seu fiador seja uma pessoa não só de confiança, mas que você tenha intimidade e proximidade.

Assumir as obrigações como terceiro no contrato de locação

Reforçamos esse ponto que viemos tratando ao longo de todo o texto, afinal, é essencial que o fiador tenha ciência das suas obrigações, para que não as descumpra ao longo do período de locação. Assim, é importante sempre avaliar todas as cláusulas do contrato e questioná-las caso fique em dúvida, especialmente com relação aos impostos.

Também vale destacar que, pela nova legislação, o fiador pode deixar de fazer parte do contrato. Entretanto, isso precisa ser um ato consensual ou por decisão judicial. Porém, há ainda uma exceção: em caso de contrato por prazo indeterminado, o fiador pode pedir a desoneração, por vontade unilateral, por meio de uma notificação.

Além disso, qualquer mudança contratual, como reajuste ou alteração no aluguel e taxas além do estipulado, deve ser comunicada imediatamente ao fiador. Nesse caso, é obrigatória a anuência imediata de todos os envolvidos na locação, inclusive os terceiros.

Quem não pode ser fiador?

Agora que você já sabe quem está autorizado a fazer o papel do fiador, chegou a hora de descobrir quem não pode ser fiador! Como todo processo, algumas regras precisam ser seguidas, fazendo com que algumas pessoas não se qualifiquem ao cargo de fiador. São eles:

• O próprio inquilino:

O fiador serve justamente para arcar com os prejuízos caso o inquilino não cumpra o combinado. Dessa maneira, é impossível que o próprio locatário faça esse papel, pois se ele não pôde cumprir com as responsabilidades da locação, também não conseguirá cumprir com as responsabilidades financeiras de um fiador;

• Cônjuges não autorizados:

Se você pedir, por exemplo, para um amigo casado ser o seu fiador, ele precisará da autorização de seu cônjuge para seguir com o processo e este também precisará assinar o contrato de locação. Essa etapa só não se fará necessária se a pessoa for casada no regime de separação total de bens.

Essa obrigação é conhecida legalmente como Outorga Uxória e serve para proteção, fazendo com que um cônjuge nunca coloque em risco os bens do casal sem o consentimento do outro;

• Menores de 21 anos (mesmo representados ou assistidos pelos pais);
• Analfabetos (apenas por procuração);
• Cônjuges casados em qualquer regime que não seja o de separação total de bens.

O cônjuge pode ser fiador?

Uma dúvida muito comum acerca desse assunto é sobre a possibilidade do próprio cônjuge ser o fiador; a resposta para essa pergunta é não. O cônjuge não pode ser fiador a não ser que o casamento seja no regime de separação total de bens.

Como explicamos para vocês, o fiador entra na história quando o inquilino não cumpre com suas obrigações com o aluguel. Não faz muito sentido que o cônjuge casado com o locatário em qualquer regime que não o de separação total de bens seja seu fiador, pois toda a garantia que ele pode oferecer também é a do próprio inquilino. 

O fiador pode ser pessoa jurídica?

Muitas pessoas não sabem, mas uma empresa pode ser fiadora de uma pessoa em uma locação. Nesse caso, existem regras próprias e documentos diferenciados que o responsável da pessoa jurídica tem de apresentar para se responsabilizar solidariamente pela locação.

Primeiramente, o contrato social da empresa tem de prever a possibilidade de ela ser fiadora em um contrato de locação. Isso porque o contrato é seu conjunto de direitos, deveres e possibilidades em relação aos sócios e situações específicas.

Nesse caso, é preciso observar ainda que as responsabilidades podem não se limitarem à empresa, gerando obrigações na prática aos sócios como se eles fossem os fiadores.

Por exemplo, se o locatário danificar o imóvel e deixar pendências na locação e elas não forem cobertas pela empresa e seus bens, os sócios podem ser responsabilizados pelas dívidas, já que respondem pelo negócio. 

Quais documentos o fiador deve apresentar?

Já citamos alguns documentos durante o texto, mas agora detalharemos qual documentação as pessoas físicas e jurídicas precisam apresentar para assinarem um contrato de locação.

Normalmente, ao alugar um imóvel, você vai precisar de dois fiadores: um de renda e um de imóvel. Os documentos que cada um precisa apresentar são os seguintes:

Documentos do fiador de renda

• Ficha cadastral preenchida;
• RG e CPF do fiador e cônjuge (quando houver);
• Certidão de nascimento/separação/óbito ou nascimento (o que for o caso);
• Comprovante de residência;
• Carteira de trabalho (página da identificação e contrato) e declaração de trabalho com a empresa ou contrato de trabalho;
• 3 últimos contracheques ou extratos bancários/pró-labore/holerites;
• Recibo e declaração completa do imposto de renda.

Documentos do fiador de imóvel

• Ficha cadastral preenchida;
• RG e CPF do fiador e cônjuge;
• Certidão de nascimento/separação/óbito ou nascimento (o que for o caso);
• Comprovante de residência
• Registro do imóvel atualizado com 30 dias;
• Recibo e declaração completa do imposto de renda.

Certidão negativa do registro de títulos

É natural que a imobiliária ou o corretor representante façam análise de crédito de fiadores. Mas, algumas vezes, ainda é solicitada a certidão negativa do registro de títulos para a cidade onde fica o imóvel a ser locado.

Esse documento comprova que, mesmo que o fiador não esteja com o CPF negativado e restrito ao crédito, não há pendências de pagamentos dentro da cidade ainda não reconhecidos pelos órgãos de proteção ao crédito.

Documentos de pessoa jurídica

Caso o fiador seja uma empresa, precisa apresentar estes documentos:

• Contrato social e possíveis alterações;
• CNPJ;
• Comprovante de endereço empresarial;
• Documentos de identificação e comprovantes de residência dos sócios;
• Últimas declarações da empresa à Receita Federal;
• Últimos Balanços Patrimoniais;
• Documentos de comprovação de bens em nome da empresa.

No caso de fiador pessoa jurídica, documentos como os citados acima podem ser solicitados aos sócios em relação ao patrimônio da empresa, como certidões negativas de débitos.

O fiador de aluguel não precisa morar na mesma cidade que você

Uma dúvida muito comum na hora de escolher o fiador é se ele precisa residir na mesma cidade que o imóvel se encontra. A resposta para essa pergunta é não! A maioria das imobiliárias já aceita que o fiador resida em qualquer parte do Brasil.

Com a assinatura eletrônica, o processo de efetivar um fiador ficou muito mais fácil. Com essa solução, ele pode enviar todos os documentos e cópias por e-mail e assinar o contrato virtual, fazendo com que o processo fique inclusive ainda mais rápido, sem precisar da burocracia de um cartório ou depender do Cartório entregar o contrato.

Como encontrar um fiador de aluguel?

Agora que já ficou claro o que é um fiador, seus detalhes e importância dessa garantia, vamos descobrir qual a maneira mais fácil de encontrar o seu fiador de aluguel. Vamos lá?!

Entenda as exigências

O primeiro passo para conseguir um fiador é entender quais são as exigências da imobiliária ou proprietário do imóvel. Cada uma possui uma exigência específica de renda mensal, bens e investimentos, e entendendo esses elementos você é capaz de identificar o perfil desejado para buscar com maior assertividade.

Converse com familiares e amigos

O ideal é que o fiador seja uma pessoa próxima a você. Portanto, comece conversando com amigos e familiares para saber se alguém se encaixa no perfil desejado e se estaria disposto a ser seu fiador.

Não leve para o pessoal

Pode ser que você encontre alguém com o perfil desejado, explique sua situação e mesmo assim receba um não. Nesse momento, lembre-se de não levar para o lado pessoal – mesmo que seja um familiar ou amigo próximo. Cada pessoa tem uma forma de lidar com as próprias finanças e há alguns que são mais conservadores. O importante é que você não desanime e continue buscando!

Quais são as alternativas ao fiador?

Apesar da possibilidade, algumas pessoas não encontram quem pode ser fiador para fazerem locações. Então, precisam encontrar outros meios, que apresentaremos agora.

Diferentemente da modalidade com fiador, as alternativas que mostraremos envolvem pagamentos mensais ou pontuais de valores relevantes.

Porém, são opções que dispensam a necessidade procurar uma pessoa para assumir uma obrigação por você, o que às vezes pode até ser difícil de encontrar, tendo em vista que deve ser alguém com quem se tem confiança mútua e proximidade.

Confira a seguir quais opções podem te ajudar a fazer um contrato de aluguel sem um fiador!

Seguro fiança

Nessa modalidade o locatário paga uma apólice — no valor de dois aluguéis no mínimo — que dura pelo período de vigência do contrato de locação e será a segurança dada ao locador em casos como inadimplência ou necessidade de fazer reparos no imóvel por danos causados pelo inquilino.

Como o seguro fiança é feito junto a uma seguradora que trabalha com o ramo imobiliário, o locatário pode pagar a apólice em parcelas, pelo mesmo número de meses do contrato.

Tratando-se de seguro, que é um serviço prestado pela seguradora, não há devolução ao fim do término da locação, pois funciona igual a um seguro residencial ou automotivo.

Por exemplo, se o seu carro ou sua casa não sofrerem danos, a seguradora não devolverá o valor que você pagou pelos serviços dela e pela disponibilidade da cobertura.

Seguro cartão de crédito

Essa tem se mostrado uma das garantias mais fáceis e menos burocráticas do mercado atualmente. Você só precisa ter um cartão de crédito e a fiança virá todo mês em sua conta, como se você tivesse feito uma compra.

Para conseguir essa garantia é bem fácil: é só escolher o imóvel que deseja alugar e apresentar seus documentos. Os dados são analisados e em pouco tempo, se aprovado, você recebe um e-mail com os termos do contrato para leitura e aceite. Se reprovado, serão solicitadas outas informações para uma nova análise.

O pagamento funciona da seguinte maneira:

10% mensal do valor locatício (aluguel + IPTU + condomínio) + taxa única no primeiro mês pela adesão, que serão debitados diretamente do seu cartão de crédito. E você também pode optar por usar o limite do seu cartão com o valor total ou pela opção “crédito recorrente”, onde seu limite não é utilizado e apenas o valor mensal é pago a cada parcela.

Título de capitalização

As próprias seguradoras e outras empresas emitem títulos de capitalização de aluguéis para inquilinos. Porém, diferentemente do que ocorre com seguro fiança, o título de capitalização retorna ao locatário com valores atualizados ao final da locação.

Normalmente, o valor de um título corresponde a 12 meses de aluguel do imóvel vinculado a ele, em alguns casos sendo menos — mas nunca abaixo dos seis meses.

Na contratação do título são acordados os critérios para resgate por parte do locador, como inadimplência de aluguéis ou taxas condominiais e necessidade de cobrir prejuízos.

Então, quando alguma das situações previstas se materializa, o proprietário do imóvel pode resgatar os valores contratados no título.

Depósito caução

O caução é pago diretamente pelo locatário ao locador, à imobiliária ou ao corretor que representa o proprietário do imóvel na transação. O pagamento é feito no momento da assinatura do contrato, por depósito bancário, e equivale comumente a dois ou três meses do valor do aluguel acordado.

Assim como o título de capitalização, o caução é devolvido ao fim da locação, desde que não seja necessário ao locador retê-lo para cobrir pendências deixadas pelo locatário.

Todo contrato de aluguel envolve garantias. Elas são feitas para dar mais segurança para todos os envolvidos. Datas, multas, condições de cancelamento tornam a relação entre o locatário e o locador mais segura e livre de imprevistos.

Um desses pontos é o fiador. Ele garante que os pagamentos ocorrerão mesmo se você passar por um problema grave. Por isso, ele sempre deve ser escolhido com cuidado para evitar sustos.

Carta de fiança locatícia

O valor dessa carta é calculado pela imobiliária, que leva em conta o valor do aluguel mais encargos para um mês e multiplica o resultado pelo número de meses do período da locação. Então, o valor total é repassado ao locatário, que solicita a uma instituição financeira, normalmente um banco, a emissão da carta.

Após análise de crédito, se ocorrida a aprovação, o banco emite a carta para a imobiliária em nome do locador. Assim, a locação é acordada e se houver qualquer pendência a administradora do imóvel acionará o banco para que ela a cubra com a carta.

É importante frisar que a carta de fiança é emitida com limite de valor de cobertura. Portanto, se o locador precisar ressarcir a administradora em valor acima da carta, tem de fazê-lo por conta própria diretamente à imobiliária.

Como ocorre com o seguro, não há devolução do valor da carta após a locação mesmo se o locador não deixar pendências na desocupação. Como contratante, ele tem um costo fixo mensal pelo serviço bancário prestado.

Um fiador é o mesmo que um avalista?

Além do fiador, o contrato de aluguel também pode ter a figura do avalista. O avalista é, em poucas palavras, a pessoa que dá um aval para a realização de um contrato (que pode ser, inclusive, de venda de um imóvel). Essa pessoa topa entregar uma garantia financeira antes de o contrato ser fechado.

Ou seja, o avalista é responsável por se responsabilizar por um pagamento caso o titular do contrato não honre com as suas obrigações. Em geral, imobiliárias trabalham com avalistas que tenham um imóvel próprio em que ela não reside. Ele servirá como garantia durante a vigência do contrato.

Em alguns casos, a aprovação do avalista dependerá de uma análise financeira, que garanta que a pessoa não tem nenhuma pendência registrada nos órgãos garantidores de crédito (como o SPC e o Serasa). Se tudo der certo, o avalista assina um título de crédito e passa a ser registrado no contrato como um codevedor em obrigação solidária com o titular.

Como podemos ver, o avalista tem um papel semelhante ao do fiador (garantir que o dono do imóvel receba os pagamentos caso o locatário não cumpra as suas obrigações). Mas o avalista paga apenas o valor total da dívida, sem juros ou encargos.

A ordem de cobrança nos dois casos também é diferente. O fiador deve ser contactado apenas após as tentativas de negociação previstas em contrato e pela lei se esgotarem. Ou seja, o devedor sempre é contactado antes do fiador.

Já os avalistas podem ser contactados antes ou depois dos titulares do contrato. Caberá ao credor decidir a preferência. Mas, como o fiador deverá ser responsável por cumprir o contrato de modo integral, muitas vezes as locações utilizam essa figura jurídica no lugar do avalista.

Em todo caso, é importante entender que tanto fiadores quanto avalistas funcionam como uma garantia adicional nos contratos de aluguel de imóveis. Se o locatário enfrentar problemas financeiros e deixar de pagar um aluguel, essas figuras entrarão em cena.

Por isso é fundamental saber quem pode ser fiador ou avalista e se a sua escolha terá as condições orçamentárias para lidar com as suas obrigações.

Esperamos que tenhamos tirado todas as suas dúvidas sobre o que é INCC! Mas se ficar qualquer outro questionamento, é só nos procurar aqui nos comentários ou nas redes sociais da VPR Imóveis. Estamos sempre disponíveis para tirar as suas dúvidas sobre esse ou qualquer outro assunto do mercado!

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Este post foi escrito pela equipe da VPR Imóveis em fevereiro de 2018 e atualizado em setembro de 2021.

Perguntas frequentes:

Locatário pode ser fiador ao mesmo tempo?

O locatário não pode ser seu próprio fiador, já que o papel dessa pessoa é, justamente arcar com as despesas e encargos no caso de falta por parte do inquilino.

Posso ser fiador de duas pessoas?

Sim, é possível ser fiador de mais de uma pessoa, basta que o fiador cumpra os pré-requisitos para ambas as locações.

Como se defender sendo fiador?

O que acontece com o fiador se não pagar a dívida?

Quais são os direitos de um fiador?

Quando o fiador não tem bens?