O que são fundos de capital e bens de capital?

Fundos de Investimento Imobiliário (FII)

O que são?

Fundos Imobiliários (FII) são fundos de investimento destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários, o que inclui, além da aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, o investimento em títulos relacionados ao mercado imobiliário, como letras de crédito imobiliário (LCI), letras hipotecárias (LH), cotas de outros FII, certificados de potencial adicional de construção, (CEPAC), certificados de recebíveis imobiliários (CRI), e outros previstos na regulamentação.

Os FII foram criados pela Lei nº 8.668/93 e são regulamentados pela Instrução CVM nº 472/08. O seu funcionamento e a oferta pública de cotas de sua emissão dependem de prévio registro na Comissão de valores Mobiliários (CVM).

Administração

A administração de um FII deve ser realizada por instituição financeira, autorizada pela CVM a prestar esse serviço, que é responsável pelo funcionamento e pela manutenção do fundo, e a quem incumbe as principais atividades administrativas e de gestão, como as obrigações legais e regulamentares, a escolha e aquisição dos bens e direitos que irão compor o seu patrimônio, a gestão dos ativos, a divulgação de informações aos acionistas (periódicas ou eventuais), a distribuição dos resultados, a organização e a realização das assembleias, entre outras.

O administrador pode executar essas atividades diretamente ou, quando permitido pela regulamentação, pode contratar prestadores de serviço especializados.

Cotas

O patrimônio dos FII é dividido em cotas, que representam frações ideais de seu patrimônio. As cotas devem ser nominativas e escriturais (não há certificado, apenas um registro eletrônico em nome do investidor) e, em geral, conferem direitos e deveres iguais a todos os seus titulares (cotistas).

Assim, ao investir em um FII, o investidor se torna cotista, ou seja, titular (“dono”) do FII na proporção de seu investimento. O cotista, no entanto, não pode exercer qualquer direito real sobre os imóveis e empreendimentos integrantes do patrimônio do fundo. Por outro lado, também não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual do administrador ou relativa aos imóveis/empreendimentos integrantes do seu patrimônio.

Oferta Pública de Distribuição

A oferta pública de distribuição de cotas dos FII é o momento em que os administradores apresentam o fundo aos potenciais investidores, com o objetivo de captar os recursos necessários para a realização dos investimentos previstos. Assim, a oferta pública é a primeira oportunidade para que os investidores interessados possam investir no fundo.

As ofertas públicas devem ser registradas na CVM (embora exista a possibilidade de dispensa de registro em alguns casos), que exige para isso a divulgação de informações mínimas necessárias para que os investidores possam tomar uma decisão investimento mais consciente e bem informada. O registro, portanto, funciona como um mecanismo de proteção dos investidores.

Nesse sentido, os administradores disponibilizam aos interessados o prospecto, principal documento da oferta, que inclui informações sobre a política de investimentos, a descrição dos imóveis, fatores de risco, estudo de viabilidade, etc. É muito importante que o investidor leia o prospecto para tomar conhecimento da oferta de investimento e dos potenciais riscos (seção “Fatores de Risco” do prospecto) a que o seu investimento estará sujeito.

Para participar da oferta e adquirir cotas do FII, o investidor deverá procurar uma das instituições intermediárias (corretora, distribuidora ou banco de investimento) que estejam participando do consórcio de distribuição das cotas, para registrar o seu pedido de reserva.

Resgate e Negociação

Os FII são condomínios fechados, o que significa que as suas cotas não podem ser resgatadas a pedido dos cotistas. O resgate só é permitido em caso de liquidação, deliberada pela assembleia geral de cotistas, ou ao término do seu prazo de duração, quando houver, porque o FII também pode ter prazo de duração indeterminado.

Dessa forma, um cotista que não tenha mais interesse em permanecer no fundo e queira se desfazer do seu investimento precisaria vender as suas cotas a outro investidor. Como esse tipo de negociação privada não é comum, boa parte dos FII tem suas cotas admitidas para negociação em mercado de bolsa de valores ou de balcão organizado, o que proporciona uma melhor liquidez para as cotas do fundo. Evidentemente essa negociação em mercado secundário é também um caminho para os investidores que não participaram da oferta pública poderem ingressar no fundo ou para aqueles que participaram e que queiram aumentar a sua participação.

Essas negociações nos mercados organizados (bolsa e balcão) são realizadas através de instituições autorizadas (corretora, distribuidora ou banco de investimento), por contato direto (e-mail, telefone) ou operando através de Home Broker.

Política de Investimento

Considerando os diferentes ativos e empreendimentos imobiliários que podem fazer parte da carteira de investimentos de um FII, é importante estar atento a sua política de investimentos, já que, em grande medida, a rentabilidade e os riscos de cada fundo estão relacionados ao seu portfólio.

Nesse sentido, é comum classificar os fundos imobiliários em três grandes grupos: renda, desenvolvimento e títulos. Os fundos de renda direcionam a maior parte de seus recursos para a aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, com o objetivo de gerar renda por meio da locação dos imóveis. Nos fundos de desenvolvimento, os recursos são prioritariamente voltados para o setor de construção imobiliária e incorporações, e os rendimentos são provenientes da venda desses empreendimentos. E os fundos de títulos investem a maior parte do seu patrimônio em títulos ou valores mobiliários, de renda variável ou de renda fixa, relacionados ao mercado imobiliário e que possam fazer parte da carteira de um FII.

Entre os FII que investem apenas em ativos reais, há ainda aqueles que se especializam em nichos de empreendimentos específicos, como escritórios, shopping centers, galpões para armazenamento e distribuição de mercadorias, hotéis, escolas, hospitais, lojas, agências bancárias etc. Além disso, alguns investem em vários empreendimentos, inclusive com diversificação geográfica, enquanto outros concentram sua aplicação em um único imóvel.

Por isso, conheça a política de investimentos antes de investir em um FII. Ela deve estar claramente descrita no seu regulamento, que é um documento essencial para o investidor.

Retorno

A primeira e talvez a principal forma de rendimento de um investimento em FII é por meio da distribuição periódica de resultados. A lei que criou os FII estabelece a obrigatoriedade de distribuição de rendimentos, no mínimo, semestralmente. Na prática, no entanto, a maioria dos fundos distribui os rendimentos mensalmente.

A origem dessa renda dependerá da política de investimento do fundo. Pode ser proveniente de alugueis, da receita de incorporação ou ganho de capital na venda dos direitos reais sobre os imóveis, ou de juros ganhos com os títulos e valores mobiliários. É claro que sempre pode haver uma combinação desses fatores.

Além disso, é importante destacar que os rendimentos recebidos pelos cotistas Pessoas Físicas são isentos de Imposto de Renda quando as seguintes condições são atendidas:

I – O cotista beneficiado tiver menos do que 10% das cotas do Fundo;
II – O FII tiver no mínimo 50 cotistas; e
III – As cotas do FII forem negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.

Essa isenção, no entanto, só é válida para os valores recebidos a título de rendimento, se atendidas as condições previstas. Eventuais ganhos de capital, obtidos, por exemplo, com a venda de cotas dos FII (ou no resgate, em caso de liquidação do fundo), sujeitam-se à incidência do imposto de renda à alíquota de 20% (sugere-se sempre consultar a página da Receita Federal na internet para informações sobre tributos).

Por fim, é importante registrar que os FII não são considerados investimentos de renda fixa, apesar de muitos distribuírem rendimentos mensais, porque não há garantia de que esse rendimento será mantido (inadimplência de um inquilino, vacância de um imóvel etc.), e porque o valor das cotas pode oscilar de forma considerável, a depender das condições de mercado, da gestão do fundo e da aversão ao risco dos investidores.

Riscos

O investimento em FII apresenta riscos. Assim como o mercado financeiro e as empresas em geral, os FII estão sujeitos aos riscos de mercado, como, por exemplo, os riscos de natureza política, econômica e financeira, incluindo variações nas taxas de juros, desvalorização cambial, mudanças legislativas etc.

Além disso, os FII apresentam riscos em relação ao mercado imobiliário, como os riscos relacionados à taxa de ocupação dos imóveis, à desvalorização, ou a própria regulamentação do setor. Há ainda que se considerar o risco de liquidez, já que os FII são fechados, e a liquidez do ativo irá variar de acordo com a disponibilidade de ofertas no mercado secundário (bolsa e balcão).

Portanto, o investimento em cotas de FII pode sujeitar os investidores a perdas patrimoniais decorrentes dos riscos relacionados à liquidez das cotas, à volatilidade do mercado de capitais e da economia, e aos imóveis integrantes da carteira.

Outras informações

Para saber mais sobre essas e outras características dos fundos imobiliários, incluindo informações sobre regulamento, assembleia, informações periódicas e eventuais, conflito de interesses, os custos e encargos, acesse o Guia CVM de Fundos Imobiliários.

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