Quais são as garantias locatícias previstas na lei para os contratos de locação?

A Lei do Inquilinato prevê quatro formas de garantir o pagamento do aluguel e demais encargos estabelecidos em contrato: Caução, Fiança, Seguro Fiança e Cotas de Investimento. Todas têm como objetivo, proteger o proprietário em caso de endividamento do inquilino e receber forçadamente o valor inadimplido pelo locatário. Mais abaixo explicaremos cada modalidade de garantia e os riscos de se exigir mais de uma modalidade de garantia.

A Fiança é exercida por meio de um fiador, que em caso de falta de pagamento dos aluguéis garantirá a dívida com seus próprios bens. Por esse motivo nem sempre é fácil encontrar alguém disposto a se responsabilizar pelas obrigações locatícias assumidas pelo locatário, principalmente porque o locador ou imobiliária geralmente exigem que o fiador tenha imóvel na cidade e outra forma que comprove sua capacidade financeira.

Uma boa alternativa para fugir da busca por um fiador é o Seguro Fiança. Nessa modalidade de garantia de aluguel o locatário contrata os serviços de uma seguradora que será responsável por quitar as dívidas em caso dele faltar com o pagamento. O custo anual do seguro, em média, fica entre um e três aluguéis, e pode até ser parcelado, tornando confortável para o locatário e seguro para o locador.

Outra opção muito utilizada é a Caução que, segundo a lei de locações, pode ser dada por bens móveis ou imóveis. A caução também pode ser paga em dinheiro, desde que não seja maior que o valor de três aluguéis, devendo ainda ser devolvida, ao final da locação, atualizada pela caderneta de poupança, ou utilizada para abater eventuais débitos locatícios vencidos e não pagos.

Os bens móveis são aqueles que podem ser transportados facilmente de um lugar a outro, sem que ocorra a deterioração do bem, por exemplo, um carro. Para caução por bens móveis, a lei prevê que deve haver o registro no cartório de títulos e documentos. Os bens imóveis referem-se a tudo que não pode ser transportado sem prejuízo à sua estrutura, como por exemplo, uma casa ou o maquinário de uma indústria. Para dar em caução algum bem imóvel, a lei prevê que essa deve ser registrada na respectiva matrícula do imóvel dado como garantia.

Por último, a Lei do Inquilinato, em seu artigo 37, também prevê para garantia de aluguel a sessão fiduciária das quotas de investimentos que, em termos gerais, significa dizer que um fundo de investimento, negociado na bolsa ou não, garantirá os débitos em caso de falta de pagamento. Neste caso, o locador deve notificar o locatário para efetuar o pagamento em 10 dias, sob pena de tomar para si as quotas.

Para reduzir os riscos da locação para o inquilino e para que as garantias de aluguel efetivamente protejam o locador de eventuais vencimentos não pagos, é relevante que o contrato seja elaborado ou revisado por advogado especializado no ramo do Direito Imobiliário, sendo assim observadas se as obrigações contratuais e legais relativas a locação estão de acordo com a demanda solicitada.

Locador pode ser preso por exigir mais de uma garantia de aluguel?

Sim. Tentar garantir o pagamento do aluguel exigindo em um mesmo contrato mais de uma modalidade de garantia locatícia constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário.

A punição do locador é prevista no Artigo 43 da Lei do Inquilinato e se estende também a contratos de sublocação. O mesmo artigo também protege o inquilino da cobrança antecipada de aluguel em imóveis alugados com garantia locatícia, igualmente punindo o locador com prisão ou multa.

Conheça as garantias disponíveis no mercado.

Todo dono de imobiliária sofre com dilema, aprovar crédito com poucas garantias e correr o risco de inadimplência ou aumentar as exigências, correr menos riscos e ver diminuir o volume de locação. 

Garantidas pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) as modalidades de garantias locatícias podem ser: caução, fiança, seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. 

Elas são importantes para proteger tanto o locador quanto o locatário e claro a Imobiliária como intermediadora do contrato. Afinal, que proprietário não quer ter a garantia de que receberá seu aluguel, mesmo que o inquilino não cumpra suas obrigações?

Vamos falar brevemente de cada uma das opções mais utilizadas no mercado imobiliário:

Caução

Poucos inquilinos sabem, mas há mais de uma forma de caução. Esta pode ser em dinheiro, bens móveis ou imóveis ou título de capitalização. Em dinheiro, que é uma das formas mais utilizadas, o valor geralmente equivale a três meses do valor do aluguel, mas ao fim do contrato, este valor é restituído ao locatário, ou muitas vezes pode ser utilizado para cobrir despesas apontadas pela vistoria.

Já a garantia de bens móveis ou imóveis é um pouco mais burocrática e deve ser registrada em Cartório de Registro de Títulos e Documentos, além de ser averbada à margem da matrícula imobiliária em caso de bem imóvel. 

Título de capitalização

Utilizado em média em 20% dos contratos, o título de capitalização é contratado através de uma seguradora, mas é necessário ter capital e disponibilizar o valor correspondente em média a 10 aluguéis. No final do contrato, o inquilino resgata o valor devidamente corrigido. É fácil para proprietário e/ou imobiliária resgatarem o título para cobrir os prejuízos causados.

Fiança

Quase sem custo, esta modalidade na qual um terceiro se responsabiliza pelo pagamento da obrigação, ou seja, o fiador pode ser pessoa física ou jurídica. No entanto a burocracia e os riscos, para o fiador são grandes. Muitas empresas inclusive já colocam em contrato que sócios não poderão ser fiadores de terceiros. 

Seguro Fiança

Uma das mais utilizadas no mercado. O seguro fiança é formalizado com uma seguradora. Não exige fiadores ou capital em dinheiro, mas acaba por ser um custo adicional no valor do aluguel. No caso de inadimplência, a seguradora se responsabilizará pela quitação do aluguel e dos encargos contratuais perante a imobiliária e/ou o proprietário. 

CredPago

Uma das mais inovadoras, pois a análise é feita por um sistema inteligente que consulta diversos birôs de crédito em menos de 1minuto, eliminando boa parte da burocracia e diminuindo a taxa de inadimplência.  O inquilino só necessita apresentar seu CPF; em posse dos dados, a plataforma analisa o cadastro e, se aprovado, cliente então realiza o pagamento das taxas por meio de boleto, PIX ou ainda pode parcelar em até 12X no cartão de crédito.  A garantia não tem custo para a imobiliária.

Rosalvo Barreto, consultor para imobiliária, escritor e palestrante deixa claro em seus treinamentos, que não é o caso de escolha da imobiliária, esta deve oferecer o maior leque possível de opções para o cliente, e este vai escolher a que melhor se adequa às suas necessidades. A prestação de serviço da imobiliária deve funcionar como uma espécie de consultoria para ambos os clientes, locador e locatário. Só assim  a imobiliária se mantém líder no seguimento, e garante uma carteira de locação saudável, com pouca inadimplência e crescimento garantido.

Quais são as garantias do contrato de locação?

Quais são os três tipos de garantia que podem ser utilizados em um contrato locatício?

Quais são as modalidades de garantia locatícia elencada pela Lei do Inquilinato?

O que são garantias locatícias como funcionam?